La fiscalité immobilière des expatriés

Se lancer dans l’investissement immobilier locatif en France lorsque l’on est expatrié n’est pas chose aisée. Il est important de mettre en place un projet maîtrisé sur le plan opérationnel mais également fiscal.
Au cours de cet article, nous allons aborder le volet fiscal, tout en considérant que celui-ci doit s’inscrire dans une réflexion globale concernant le type d’investissement à réaliser.

Dans quel type de bien investir ?

 

Vous êtes expatrié et souhaitez investir dans l’immobilier en France pour développer votre patrimoine, créer des revenus complémentaires ou anticiper votre future retraite. Dans le cadre de ce projet, vous souhaitez vous endetter afin de bénéficier de l’effet de levier bancaire.
Vous hésitez alors entre deux types de projets :

• investir dans l’immobilier neuf, notamment à l’aide de dispositifs spécifiques de défiscalisation type PINEL. Ces programmes comportent selon nous de nombreux risques, comme expliqué ici.

• investir dans l’immobilier ancien, afin de bénéficier d’un prix d’achat plus attractif, d’un emplacement en plein centre-ville et d’un potentiel locatif élevé. Chez Novaclem, nous sommes convaincus par ce type de projet, qui répond aux 5 critères pour réussir son investissement locatif.

Si vous optez pour un investissement immobilier dans l’ancien, vous devrez choisir entre une location nue ou meublée. Nous favorisons la location meublée pour les raisons suivantes :

• Une meilleure rentabilité grâce à un loyer plus élevé : en effet, la valeur perçue d’un logement clé en main sera forcément supérieure à celle d’un bien nu que le locataire devra meubler lui-même. De ce fait, un même bien se louera meublé entre 10 et 30% plus cher que vide.

• Un dispositif fiscal avantageux : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), que nous allons aborder ci-dessous.

• Une vacance locative très faible, liée à une demande d’appartement clé en main particulièrement élevée : les biens meublés se louent particulièrement rapidement et la vacance locative (le fait de ne pas avoir de locataire) est fortement diminuée voire annulée. De plus, les biens anciens sont souvent situés au centre-ville, dans des quartiers recherchés.

 

En tant qu’expatrié et non-résident, quelle est la fiscalité de mon bien meublé ?

 

En tant que LMNP, les revenus tirés de vos locations ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre 2 régimes différents :

• • Le régime micro BIC
    La base du résultat fiscal se calcule en appliquant un abattement forfaitaire sur les loyers de 50%. Aucune autre charge ne peut être revendiquée.
  • Le régime réel
    La base du calcul imposable est établi selon les règles générales de fonctionnement d’une entreprise. Il s’agit ainsi de la différence entre les produits (loyers) et les charges et amortissements déductibles.

 

Ainsi, les principales charges réelles à déduire sont les suivantes :

• les charges de copropriété
• la taxe foncière
• les frais d’assurance
• les frais de gestion locative
• les honoraires de l’expert-comptable
• les factures d’entretien et de réparations
• les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
• les intérêts de l’emprunt

Concernant les amortissements, vous pouvez intégrer tout ce qui a représenté une charge dans le cadre de l’acquisition:

• la valeur du bien
• les travaux
• le mobilier
• les frais de courtage et d’expertise

 

Ce n’est donc que lorsque le résultat fiscal devient positif que l’investisseur commence à être imposé.

La détermination du régime à adopter dépend de chaque projet d’investissement, mais lorsque le client achète en ayant recours au crédit et effectue des travaux, le régime réel est généralement bien plus avantageux et permet à l’investisseur de ne pas être imposé pendant plus d’une dizaine d’années.

A propos de l’imposition, quelle que soit votre situation, la loi indique que les revenus immobiliers de source française sont dans tous les cas soumis à l’impôt en France. La France et les pays de l’Union européenne ainsi que la majorité des principaux pays d’expatriation pour les Français ont signé une convention fiscale internationale permettant d’éviter la double-imposition des revenus immobiliers de source française.
Retrouvez ici la liste des conventions fiscales conclues par la France établie par le Ministère de l’action et des comptes publics (en vigueur au 1er janvier 2018).

Concernant les résidents français, l’imposition sur les revenus tirés du patrimoine immobilier situé en France est calculée selon le barème progressif et entrent dans la base imposable à l’impôt sur le revenu. La tranche d’imposition correspond donc à la tranche marginale d’imposition (+ prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%).

Concernant les non-résidents, l’article 197 A du Code général des impôts indique qu’à la différence des résidents français, les revenus locatifs des non-résidents sont soumis au taux minimum d’imposition de 20% du revenu net imposable (+ prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%).

Ce taux de 20% pour les non-résidents est donc généralement plus avantageux que celui lié à la tranche marginale d’imposition des résidents français.

Rassurez-vous cependant quant au choix du régime adapté à votre investissement, au montant des charges et amortissements à déduire, ou encore à la déclaration fiscale annuelle. Chez Novaclem, nous conseillons à nos clients d’être accompagnés par un comptable : le budget étant minime, cela permet d’éviter les erreurs et ainsi de bénéficier pleinement de ce dispositif fiscal très intéressant.

Alors, qu’attendez-vous pour vous lancer ? 😉
Pour plus d’informations sur le fonctionnement de Novaclem, rendez-vous ici.
Pour consulter nos réalisations, c’est ici.
Pour définir votre projet, cliquez ici.
Vous souhaitez être averti(e) de la parution de nos prochains articles ? Suivez-nous sur nos réseaux sociaux (Facebook, Instagram et LinkedIn) !