Pourquoi investir à Marseille ?
On pourrait parler de cette ville pendant des heures, tant elle est singulière. Comme disait Arthur Schopenhauer, “Je suis convaincu que Marseille est la plus belle ville de France. Elle est tellement différente de toutes les autres.”.Chez Novaclem, nous connaissons cette ville par coeur, nous y sommes nés et y avons grandi. En gardant le maximum d’objectivité, nous allons nous focaliser sur un thème, l’immobilier, afin d’analyser l’attractivité de la ville en terme d’investissement.
Quelques chiffres intéressants
Marseille est la 2ème ville de France, avec près de 870 000 habitants.
De par son emplacement au coeur de la Méditerranée, la ville joue un rôle important dans le commerce maritime. A ce titre, elle possède le 1er port de France et le 5ème port européen.
Au niveau industriel, les piliers de la ville reposent sur l’agro-alimentaire, la réparation navale, la pétrochimie et la sidérurgie
Le pôle Aix-Marseille Université créé en 2012 attire de nombreux étudiants. La ville en compte pas moins de 89 000 au total (source INSEE).
Depuis quelques années, le secteur touristique connaît une forte croissance. En 2017, on constate une hausse de 10% de la fréquentation hôtelière, et près d’1 million de passagers ont transité par l’aéroport en août 2017. A cet effet, prévoyant plus de 11 millions de passagers à l’horizon 2025, l’aéroport a lancé un vaste projet d’extension avec le célèbre architecte Norman Forster.
Les voyageurs sont attirés par les atouts culturels de la ville, avec des lieux incontournables comme Notre dame de la Garde, le MUCEM, le Palais des Arts, le palais du Pharo.
Ils viennent aussi profiter de la qualité de vie indéniable : avec plus de 300 jours d’ensoleillement par an, Marseille dispose d’une véritable réserve naturelle côtière avec ses Calanques. Elle est classée ville d’art et d’histoire.
La transformation de la ville
Grâce au projet Euroméditerranée, Marseille est au cœur d’échanges économiques et culturels avec les pays européens et méditerranéens. Pour rappel, “Euroméditerranée pilote aujourd’hui la plus grande opération de rénovation urbaine d’Europe du Sud sur un principe de transformation des grands terrains industriels sous occupés situé en coeur de ville pour y développer de nouveaux quartiers économiques, commerciaux et résidentiels.”
Depuis quelques années, la ville a notamment vu l’essor d’un important quartier d’affaires à la Joliette. Marseille poursuit également sa transformation avec 3 autres projets considérables : le Projet Grand Centre Ville, le Boulevard Urbain Sud, et enfin la Rocade L2. Le Projet Grand Centre Ville a pour objectif d’accélérer la transformation et le réaménagement du centre ville. L’idée est de requalifier le patrimoine bâti ancien afin de le revaloriser. Par exemple, un certain nombre d’immeubles du centre ville devront ravaler leurs façades. Le bas de la rue Paradis a entièrement été refait et réaménagé : élargissement des trottoirs, zones prévues pour les livraisons, organisation du stationnement, etc… La place Jean Jaurès, plus communément appelée La Plaine, va connaître une transformation remarquable tout comme le quartier Noailles d’ici quelques années.
Marseille veut donc redorer son centre ville et investit massivement dans certains quartiers stratégiques. Les résultats sont là, comme en témoignent la multiplication des initiatives privés. En effet, le groupe Mercure implante un hôtel 4 étoiles au coeur de Noailles, sur la Canebière. De son côté, après avoir investi la rue de la République, The Babel Community entame une opération de grande envergure au coeur d’une artère très stratégique, la rue Saint Ferréol : 4 500m2 de commerces, 700m2 de coworking, 120 logements ultra connectés, une salle de sport et un restaurant sur le rooftop.
Tous ces facteurs laissent présager une hausse des prix de l’immobilier dans certains quartiers.
Le rendement locatif
Un des indicateurs clés permettant de mesurer l’attractivité d’un investissement est le rendement locatif (ou rentabilité locative). Il s’agit de mettre en parallèle les revenus annuels liés à l’investissement et le prix de revient global du projet. Il peut être brut (loyer annuel brut / prix de revient) ou bien net (loyer annuel – charges de copropriété – taxe foncière – assurances et autres frais / prix de revient). Cet indicateur est donc conditionné par le prix de l’immobilier, mais également le montant des loyers. Selon le site rendementlocatif.com, Marseille et Le Havre sont les deux villes les plus rentables pour réaliser un investissement locatif. Le rendement brut annuel est en moyenne de 8,9% à Marseille. Deux facteurs expliquent ce phénomène :
1/ Le prix moyen de l’immobilier (2 400 €/m2) reste abordable pour la deuxième ville de France.
2/ Une forte demande de logements meublés pour les 89 000 étudiants, permettant de pratiquer des loyers relativement élevés.
Attention cependant aux différents quartiers ! Le prix moyen de l’immobilier cache de belles disparités selon l’emplacement. Il est fréquent de trouver des appartements à 1 000€ / m2 dans les quartiers nords et 5 000€ ou plus dans des lieux très prisés entre le 7ème et le 8ème arrondissement.
Les quartiers populaires offrent des rentabilités pouvant aller au-delà de 10%, mais il faut analyser les risques (vacance locative, impayés, dégradation du bien, perte de valeur etc…).
Chez Novaclem, nous ne préconisons pas ce type d’investissement. De nombreux quartiers au coeur du centre ville sont bien plus intéressants en terme de prix d’achat, de valeur locative et de sécurité.
Vous souhaitez en savoir plus sur l’emplacement ? Notre article Où investir à Marseille est fait pour vous !
Avoir recours à Novaclem est un véritable gage de sécurité vous permettant d’être accompagné sur toutes les étapes liées à votre investissement, et notamment le choix minutieux de l’emplacement.