Investisseurs, attention aux programmes de défiscalisation !
“Ma priorité : payer moins d’impôts !”
La défiscalisation est un terme à la mode chez les investisseurs, et les promoteurs l’ont bien compris. Les plaquettes commerciales et les projections financières font rêver. L’investisseur n’a rien à faire. Il défiscalise et par la même occasion se crée un patrimoine immobilier “rentable”. Le programme “semble garanti et tamponné” par l’état, qui y adosse généralement le nom d’un de ses ministres. Que demander de plus? La réalité est légèrement différente, et c’est une des raisons qui nous a poussé à créer Novaclem. Nous allons tenter d’attirer votre attention sur quelques pièges liés à ce type d’investissement.
Le prix d’achat
Bien acheter est la base d’un investissement locatif réussi. Le prix d’achat de l’immobilier neuf peut ici être comparé à l’industrie automobile : au 1er kilomètre, votre véhicule perd 30% de sa valeur.
Il est ainsi très fréquent que les promoteurs, maîtrisant parfaitement la “carotte” de la défiscalisation, surévaluent ce prix et le noient au milieu de projections financières alléchantes.
Soyez donc très attentif au prix d’achat. En effet, une moins-value à la revente plomberait la rentabilité globale du projet.
L’emplacement
Le bien que j’achète correspond il aux besoins de la population locale ? Quel type de locataires vais-je cibler durant toute la durée de la location? Si je cible des étudiants, quelles sont les facultés les plus proches? Combien y a-t-il d’étudiants aux alentours? Si je cible les familles ou les jeunes actifs, quel est le développement économique de la région? Quel type d’acheteurs vais-je cibler lors de la revente?
Ces questions paraissent évidentes, mais sont essentielles tant il y a de programmes dans des zones non adaptées.
L’estimation du loyer
Le plafonnement des loyers peut faire penser qu’il n’y aura aucun problème de vacance locative. Tâchez cependant de vérifier qu’il y a de la demande à cet emplacement et qu’il n’y a pas une multitude d’offres concurrentes.
N’oubliez pas d’analyser également l’ensemble des charges liées à votre investissement (charges de copropriété, taxe foncière, assurances…)
Le type d’immeubles et de propriétaires
Les programmes de défiscalisation sont limités dans le temps: 6 ans, 9 ans ou 12 ans généralement. Que se passe-t-il au terme de la défiscalisation, si l’ensemble des propriétaires sont comme vous des investisseurs qui ont acheté dans le but de défiscaliser? La majorité souhaite vendre. L’offre devient abondante et les prix chutent mécaniquement.
Pour conclure, comme pour tout type d’investissements, il faut analyser la globalité du projet. Certes, je défiscalise d’un côté, mais qu’en est-il des autres chiffres ? Quel est mon effort d’épargne mensuel, incluant la réduction d’impôts ? Et si j’inclue un prix de vente cohérent à l’issue du programme de défiscalisation, quelle est la rentabilité globale de l’opération ?
Si j’ai un coup dur à titre personnel, suis-je libre de revendre rapidement mon bien ?
Qu’en est-il de la sécurité et de la maîtrise globale du projet ?
Chez Novaclem, nous sommes animés par la volonté de démocratiser un autre type d’investissement. Nous croyons dur comme fer à l’immobilier dans l’ancien car :
– Plus maîtrisé à travers un prix d’achat attractif et un emplacement au choix
– Plus rentable que le neuf, même en incluant la défiscalisation
– Création de valeur à travers une rénovation moderne
– Charme de l’ancien
– Très intéressant fiscalement car le statut de LMNP permet de ne pas payer d’impôt sur votre investissement pendant 10 à 15 ans
Nous avons donc mis en place une solution d’investissement clé en main : recherche de l’appartement, travaux, ameublement, décoration, location.
Si vous n’êtes pas encore pleinement convaincu, venez découvrir nos réalisations ou contactez-nous tout simplement !